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金九银十楼市决策指南:究竟是买房还是该卖房?


中国异地置业网您的专业房产顾问   作者:  时间:2013-09-29   点击:
    [提要] 有人说,山雨欲来风满楼,多套房者赶紧抛售。也有人说,历史一次次重演,不能等到又一次失去后才追悔莫及。无房愁!抢房愁!买或不买更是愁!究竟该买房还是该卖房?

  有人说,山雨欲来风满楼,多套房者赶紧抛售。也有人说,历史一次次重演,不能等到又一次失去后才追悔莫及。

  无房愁!抢房愁!买或不买更是愁!究竟该买房还是该卖房?

  一问

  大胆抛房行不行?

  恐慌性抛售没必要,卖房黄金时机将至。

  南京的房价已经见顶了吗?坐拥多套房产的市民而今是否可以考虑抛房?对此,专家认为多套房拥有者仍可放心持有,恐慌性抛售没必要,但亦可边走边看,卖房的黄金时期或许就要来临。

  孟祥远分析,目前房价虽然处于高位,但仍未见顶。他预言南京至少在青奥会之前房价几乎不会跌,但上涨的空间可能也不会太大,“约在10%-20%之间”。卖房的最好时机可能就快要来临。

  但对于大面积抛房,专家则表示暂时没有明确迹象表明楼市即将大跌,政策层面也暂时没有太多风波,存量房源仍可放心继续持有。但如果市民存在更合理的投资渠道,亦可适当进行转换,尽量避免把鸡蛋放在一个篮子里。

  二问

  出手买房该不该?

  刚需客可积极出手,投资客不建议追高。

  面对南京房价连续上涨15个月之后的高位,今年中秋究竟该不该买房?专家认为,需求不同要区别对待,自住型的刚需客可逢低出手,投资型需求则不建议买房。

  业内认为,目前房价已经上行至高位,未来仍将惯性上扬,但由于金九银十供应量增加,加上物价部门价格管控越来越严格,未来的涨价空间并不会太大,甚至有可能出现“被限涨”后的买房机遇。365博客某博友则从银行利率市场话的角度,提出“未来首套房贷款将越来越难”的观点,鼓励刚需尽早买房。

  对于投资性购房人,专家则认为,目前市场并没有非常合适的投资型产品出现。且目前房价已处在高位,这意味着房产未来的溢价空间也将随之变小,加上转手的税费,盈利空间非常有限。再考虑到潜在的调控风险以及信贷收紧带来的压力,建议投资人谨慎出手。

  三问

  房价如何控?

  “行政手段副作用大”,增加供应或是关键。

  据国家统计局数据,南京前7个月房价涨幅高达10.87%,截至本月南京房价已连续15个月上涨。有传言称南京未来将严格限价,以确保四季度房价“零涨幅”。这一传言被物价局证实是“误读”。但不可否认的是,一些房地产开发商已经明确表示在新房源价格审批时遭遇到了严格的行政限价。物价局也明确表示:单个楼盘年度涨幅达到10%的将被“禁涨”。

  行政手段能否有效控制房价?对此,孟祥远表示:“我个人觉得比较难。用行政手段来强制性限涨本身就不符合市场规律。地方政府不去追究高房价的根源,反过来从结果上进行暴力控制,就算短期内有效,未来也会出现很多副作用。比如一些楼盘涨价不成功后开始变相捂盘惜售,进一步加剧供求失衡。”他还强调,“我觉得要解决房价问题,应该从土地供应上做文章,一方面增加供应,另一方面盘活现有的土地开发,指导开发商的产品供应结构,尽量加快上市周期。供应跟上以后,购房者选择余地就会变大,价格自然就能得到调节。”

  四问

  “地王”何时休?

  地价比房价更难降,建议少买“地王”盘。

  一二线城市“地王”频出,南京地价屡创新高。业内人士认为,“地王”可通过行政手段变相控制,但地价的上行趋势却暂时不可逆转。同策咨询研究部总监张宏伟指出,近日推出的《江苏省限制用地项目目录(2013年本)》对单幅住宅用地的出让面积给出了上限约束:小城市和建制镇7公顷,中等城市14公顷,大城市20公顷。此规定一出,总价“地王”将得到控制,但因为分割出让降低了拍地门槛,有可能吸引更多中小型房企竞拍,加剧土地拍卖的竞争,导致地块的楼面价、溢价率反而更高。

  供求上,今年南京挂牌并已完成出让的土地面积仅为251万㎡(包括商业用地),而截至目前,南京已成交的新建商品住宅面积却高达666万㎡,供需严重失衡。南京林业大学社会工作系主任孟祥远分析:“目前开发商资金充裕但土地储备偏紧,预计未来土地市场还会红火,不排除再创新高的可能。”

  孟祥远还表示:“并不是所有地王都能成功解套,开发商应着重提防地王风险。”他还建议购房者在买房时尽量不要追随“地王”,可以选择成本优势更明显的楼盘。

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