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买房白送地下室 需留意产权风险


中国异地置业网您的专业房产顾问   作者:  时间:2013-09-07   点击:
    [提要] 如今,开发商大玩赠送牌,送地下室、送花园、送阳台、送露台、送天井、送房间、送电梯位、送飘窗等,手法繁复多样。
  尽管最近几年,地面上的赠送面积在东莞楼市已经被带上了“镣铐”,不过,随着土地越发稀缺,开发商已经开始向地下要空间。正在修建中的皇马骊宫、光耀叁渡松山湖将赠送2层地下室,赠送面积已经喧宾夺主,大过付费的产权面积,甚至达到产权面积的2倍之多。但是,需要注意的是,赠送面积属于一种打擦边球的做法,存在产权不清晰、扩建建筑违规、安全隐患等风险,不过,这种做法整体来说这些年还算风平浪静,没有出现太大问题。买房时,市民应该详细询问清楚,并留存相关材料,最好做好录音录像工作,作为维权证据。
  别墅附带2层地下室
  如今,开发商大玩赠送牌,送地下室、送花园、送阳台、送露台、送天井、送房间、送电梯位、送飘窗等,手法繁复多样。
  在东城八一路南侧,皇马骊宫住宅小区正在紧锣密鼓地修建之中。临时咨询中心内,售楼小姐介绍,项目估计在今年年底或明年年初入市,首批将推出300多平方米的双拼、联排别墅,“地上4层,地下2层”。她说,别墅赠送面积很大,2层地下室也是赠送的,加上赠送面积之后,340平方米的联排别墅总面积达到739平方米,370平方米的双拼、联排别墅总面积达到928平方米。
  据此计算,340平方米的户型,赠送面积为399平方米,比产权面积多17%。而370平方米的户型,赠送面积更是达到558平方米,是产权面积的1.5倍之多!
  除了花样年君山等极个别项目的极少数别墅有2层地下室之外,东莞此前的别墅一般只有1层地下室,甚至没有地下室。如今,皇马骊宫大批量建2层地下室的别墅,着实令市场关注。
  当然,皇马骊宫并非独领风骚,松山湖的光耀叁渡松山湖项目也有类似的别墅户型。据业界消息,光耀叁渡松山湖将推出100平方米的“限量版精装平层别墅”,地面上只有1层,不过地下却别有洞天,有2层空间,整栋别墅呈向地下生长的趋势,总面积达到300平方米,赠送面积达高达200平方米,是产权面积的2倍之多!
  对此消息,光耀地产东莞公司相关负责人对具体的户型结构不愿具体说明,只说100平方米的别墅不多,非主力产品,项目预计在11月入市。
  赠送手法繁复多样
  在东莞楼市尤其是别墅市场上,赠送地下室是开发商常规做法,除此之外,开发商还在地面上送花园、送阳台、送露台、送阁楼、送房间等,大玩免费牌。
  塘厦的万科朗润园在售350平方米的联排别墅,售楼员称别墅赠送采光天井、电梯位,采光天井的垂直空间全部赠送,浇筑楼板后,使用面积大增,整栋别墅的总面积可达到500平方米。据此计算,赠送率高达43%。
  而位于东城东板块的中惠·卡丽兰主打复式洋房产品,当前在售的是82、95、136平方米的3、4房户型,当然,这些只是房产证的面积,加上赠送面积后,这些户型分别就变成了122、128、180平方米,赠送面积在27—44平方米不等,赠送率至少28%,高的达到49%。
  南城西平的君珆花园在售81—110平方米的“2+1”房户型,赠送10—15平方米不等,赠送率大约13%,赠送面积分别在阳台、入户花园、室内空中花园、飘窗等部位,其中81、108平方米的户型附带室内空中花园,这个空中花园赠送面积较大,可改成一个房间。
  万科朗润园、中惠·卡丽兰、君珆花园采用的是赠送地上房间的做法。而一些项目则赠送地面花园。如,沙田的碧桂园·柏丽湾在售的一楼92、96平方米的3房洋房户型,附带了80—200平方米不等的后院。至于赠送阳台、飘窗、入户花园、露台等常规做法,在东莞则更是普遍。如今,大多数项目都有或多或少的赠送面积。
  地紧张催生送面积
  建筑面积的赠送,在东莞并不是新鲜事儿了。据东莞中原策略研究中心总监车德锐回忆,早在2006年,以东城的尚书苑、香缤时代园等为代表,东莞的开发商开始玩起了赠送面积,比如,香缤时代园当时卖复式公寓,“买一层送一层”,出手相当阔绰。受到公寓、洋房的带动,别墅也开始赠送地下室,以万科棠樾、虹溪诺雅等为先锋。
  发现免费赠送颇受市民欢迎之后,开发商便大打赠送牌,通过设计技术在容积率之外大量拓展建筑面积,一时间,土地的容积率(地面建筑面积与土地面积的比值)指标拉响警报。
  2009年,见势头不妙,政府踩了一脚刹车。当年3月,东莞市城建规划局发布了《关于调整我市建设项目规划方案面积计算规定的通知》(东规发〔2009〕8号),通知尽管只有短短600多字,却给房地产赠送面积戴上了紧箍咒。其中,“居住建筑每户的阳台面积之和(含入户花园、户内花园等)超过户内建筑面积20%的部分,应按全面积计入容积率”这一规定,对开发商束缚最大。此后,整体来说,赠送面积大为规范。当前开发商所言的赠送面积,往往把飘窗面积也算入,而这一部分与阳台面积是分列统计的,符合一定指标可不计入容积率。
  业内人士说,每块土地都有容积率指标,地上的建筑面积有上限规定,若通过设计技术在容积率之外拓展一些建筑面积,开发商可以增加可售面积,进而获取更多的人民币。虽然这些额外的建筑面积美其名曰赠送,但是“羊毛出在羊身上”,开发商已经将其收费转移到产权面积之上。而这一部分拓展面积,由于没有地价成本,所以整体成本较低,利润也较高,可以较低价出售,进而提高项目的性价比。对于一些刚需户型,若有拓展面积的话,可以使得户型更紧凑实用,若80平方米就可做到3房的格局,如此则更受市民青睐,项目走货速度则更快。
  东莞市房地产业协会秘书长陈骏良说,归根结底来看,就是因为可用的土地少了,所以才有赠送面积这回事。以前,土地大把,别墅根本上不需要建地下室,现在土地少了,就要向地下要居住空间了。地下室不计入容积率,开发自由度更大。欧美一些地广人稀的地区,根本就不用地铁,日本人多地少,地铁就很发达,现在房地产开发中的地下室也一样。至于地上的赠送面积,如果土地多,那么,房价就低,那还需要玩赠送?
  2层地下室或难成势
  地少,催生了赠送面积。在别墅市场,主要体现为地下室甚至2层地下室。
  早年,东莞的别墅是没有地下室的,如景湖花园、峰景高尔夫、东城中心等。到了最近六七年,别墅才开始附带地下室。现在,又出现了2层地下室的别墅户型。那么,皇马骊宫、光耀三渡松山湖是否会引发羊群效应,带来众多的效仿者呢?
  相比地面空间,地下空间在通风、采光、防潮、排水等方面,处理难度更大,居住的舒适度较弱,所以,现在的地下室主要用为娱乐、会客、窖藏等空间以及佣人房,主人卧室和客人卧室一般都在地面上。
  车德锐说,从当前的建筑技术和市场需求来看,2层地下室应该只是个案,不会形成一个大趋势,相反,阳光地下室则是一种较为明显的趋势。阳光地下室是指有一部分空间在地上的地下室,通风、采光、防潮等效果良好。
  分析人士说,既然是土地的紧张催生了地下室,地下室修建成本高,但舒适度又不如地面空间,当前东莞的土地还没有紧缺到要在地下室大量住人,目前的别墅仍遍地开花,绝大部分仅附带1层地下室,由此看来,2层地下室在东莞发展会较为缓慢。
  【小贴士】
  房企承诺赠送面积
  业主最好保留证据
  楼市中的赠送手法,在东莞已经出现大约7年时间了,开发商已经玩得很转了。
  赠送面积属于一种打擦边球的做法,存在产权不清晰、扩建建筑违规、安全隐患等风险,不过,这种做法整体来说这些年还算风平浪静,没有出现太大问题。不过,也有项目出现了后期纠纷,如塘厦一项目去年就因为赠送空间后期搭建费用该由谁买单出现了纠纷。
  赠送面积一般不会写入购房合同,开发商处于强势,市民也很难要求开发商签订补充协议。对于赠送面积,尤其是后期需要搭建的赠送空间,买房时,市民应该详细询问清楚,并留存相关材料,最好做好录音录像工作,若后期开发商耍赖,以作为维权证据。
  同时,地下室尽管在私密性、窖藏等方面具有独特优势,不过整体来说,通风、采光、防潮、排水等效果不如地上空间,打理成本也较高,所以购买附带地下室的户型,应该更多考虑自身的居住需求,不可被其赠送的大空间所迷惑。
 
  
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