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被“速冻”的海景房还能挺多久


中国异地置业网您的专业房产顾问   作者:  时间:2010-07-16   点击:
    [提要]    看似浪漫的海景房,在这轮房产调控政策下,被迅速冻结。虽然开发商没有明显的降价促销行为,但当海景房销售旺季不旺的现实持续下去,开发商不知能否硬挺过这突如其来的“冰河”期。  海景房销售在传统旺季被“
 

  看似浪漫的海景房,在这轮房产调控政策下,被迅速冻结。虽然开发商没有明显的降价促销行为,但当海景房销售旺季不旺的现实持续下去,开发商不知能否硬挺过这突如其来的“冰河”期。

  海景房销售在传统旺季被“速冻”

  炎炎夏日,滨海旅游进入旺季,然而今年的海景房销售却让开发商笑不起来。因为,在空前严厉的房产政策调控下,根本没人来海边买房子。

  今 夏 的 海 景 房 淡 到 什 么 程 度呢?一位长期做海景房代理的业内人士正带孩子在海边度假,他告诉记者:“去年这个时候,一个月最少卖十套八套,而今年能卖出一套两套都费劲。我从5月份到现在一套房子没卖出去。”

  这位海景房代理商对近期的房产销售已不抱幻想。他说,去年,一般海景房开发商的售楼处,一个周 末 能 卖 出 一 二 百 套 住 房 。 但 现在,开发商的售楼处一天能卖出两三套都很稀奇,更别说小的代售处了。总体来看,海景房销量较同期锐减80%至90%。

  海景房因其独特的位置,吸引了大量内陆人的眼球,成为近年来炙手可热的房产热点。如,烟台龙族海景房项目共开发有住房500万平方米,开发商宣传说“出门30米就是沙滩、80米就是大海”。能拥有这样一套看海的房子,无论是用作平时休闲还是晚年养老,对许多人来说都是一种美好愿景。

  在这轮调控政策出台之前,山东海景房的价格逐年攀升。上述海景房代理商告诉记者,2008年,海景房每平方米只有2500元左右,而现在到了4500至5500元左右,平均每年上涨1000元。

  开发商硬挺海景房价格一时难降

  据记者了解,海景房开发商除自己销售房子外,还多方联系代理商代理销售,以求扩大销售,尽快回笼资金。前几年,开发商选择代理商条件较为苛刻,一般要求有几年代理经验,有明显销售业绩等。而现在,开发商选择代理商已没有门槛,哪怕你一年只为开发商销售出一套房子,也可以代理销售。

  一位济南的代理商告诉记者,他手头就代理了几十个楼盘的房子,多数开发商已不再要求签代理协议。开发商一个开发项目大概有40栋-80栋楼房,像这样规模的小区,仅在龙口海边就有30多个楼盘,开发商会在全国各地找分销商。

  近三年来,从开发商给代理商的提成来看,也可以看得出海景房销售速度越来越低。早些时候,代理商每卖出一套房子可提成5个点,而后来便提高到10个点,今年以来高的能达到25个点。这说明,今年海景房销售明显受国家政策打压,开发商资金回笼放慢。

  多年从事海景房销售的济南王先生说,如此大的让利空间,说明海景房与其他房地产项目一样,是个暴利行业。由于代理销售没有资金占压,佣金到手快,使得代理商与开发商一样属于暴利获取方。

 

  他告诉记者,受这种高利润驱使,代理商之间便出现一些不正当竞争。比如,有代理商多方宣传从东北带了一批客户到蓬莱看海景房,而就有别的代理商派人打入内部,中途游说并拉走大批看房客,从别人盘子里抢菜吃。

  尽管海景房销售情况不佳,但从山东海景房项目来看,竟然看不出丝毫降价的表现。海景房开发商依 然 在 硬 挺 房 价 。 业 内 人 士 分 析说,这是因为多年的海景房开发,已使开发商赚足了腰包。短期的滞销局面,不但没有使开发商伤筋动骨,甚至没有伤及皮毛。论建筑成本 , 多 层 建 筑 成 本 最 多 不 超 过1200元,高层也不超过1800元。尽管土地价格连年飞涨,但先期拿地的开发商依然是暴利在握。

  王先生认为,海景房本身就是一种奢侈品,总有人消费得起。对此,开发商看得很明白,于是干脆就不降价。在“寒风凛冽的冬季”,选择硬挺,等待“春天的到来”,对一些开发商来说并非下策。

  海景房购房群体悄然发生变化  今天看来,能买得起海景房显然要具备一定经济实力。而在几年前,这几乎还不是一些人愿意做出的选择。多年代理海景房的多位从业人员告诉记者,从海景房热销到现在,其购买人群已发生了一些明显变化。

  在全国,山东的海景房最引人关注。这是由山东所处的独特地理位置所决定的。山东地处南北大陆中段,是华北、西北内陆省份的出海口之一。除地理优势外,山东还占据人文优势。山东是历史上人口向外迁移较多的省份,而随着近年来山东经济社会的快速发展,山东又成为大量外地人口的回流地。

  济南曙光房地产营销策划有限公司负责人说,从过去闯关东,到今天回山东,大量当年的移民后裔回到山东,由于时代久远,老家已难立足,许多人便倾其所有在风景优美的海边选择一处养老地。随着这种需求的增多,大量海景房也便在山东海边城市兴建起来。而从去年开始,西北地区的内蒙、山西等地前来购买海景房的人群也在增多。人们选择山东,还看中了山东良好的治安环境、讲求诚信的人文环境。

  近年来,随着国内一些大中城市房价飞涨,北京、上海、江浙、广东一带前来山东买海景房的人群越来越多,而原来占大头的东北人群却明显减少。这主要是因为海景房价格上涨太快,已超出普通人的购买能力,海景房成为奢侈消费品。

  曙光房地产营销公司的这位负责人表示,从落叶归根,到投资改善生活品质,海景房购买人群发生了质的变化。从目前到山东购买海景房的人群 来 看 , 投 资 性 质 的 购 房 能 占 到70%,这其中包含养老、改善居住环境、提高生活质量的人群,而真正炒房的只占20%左右。

  由于多数购买海景房的家庭都有好几套房子,基本都会受到这次房产新政的限制。所以,今年的房产调控政策对海景房打击较大。但业内人士表示,由于海景房毕竟是稀缺资源,从长期来看,海景房价格难以出现大跌。

  在此,业内人士提醒海景房购房者,购买海景房首先要选择大盘,尽量不看小盘。这是因为,小的楼盘虽然区内开发不错,但一些楼盘煤暖配套不好,建筑质量难以保证,后期物业管理也往往不是很理想。其次,选择海景房不必太靠近大海,潮湿的环境对人并非健康选择,距离大海几千米也不错,也能看到海,价格还可以更便宜。

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