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海南地产的泡沫究竟有多大


中国异地置业网您的专业房产顾问   作者:  时间:2010-02-25   点击:
    [提要] 天价海景房酒店吓跑游客;投资客撤资海南;节后酒店房价大幅跳水;包房投机客大部分亏损……在国际旅游岛获批后的第一个春节,海南也成了全国瞩目的焦点,而春节后似乎每一条新闻都打上了负面的烙印。在它背后,被海南人称为“大陆”来的我们很想知道,如今的海南房地产,是狂热的泡沫,还是海南新征程的起点?

  天价海景房酒店吓跑游客;投资客撤资海南;节后酒店房价大幅跳水;包房投机客大部分亏损……在国际旅游岛获批后的第一个春节,海南也成了全国瞩目的焦点,而春节后似乎每一条新闻都打上了负面的烙印。在它背后,被海南人称为“大陆”来的我们很想知道,如今的海南房地产,是狂热的泡沫,还是海南新征程的起点?

  一路狂跌的客房价 80元订到海景酒店 

  2月19日,大年初六。三亚汽车总站外,几个东北口音的妇女一手拿着“住宿”的牌子,一手攥把瓜子,边嗑边聊天。

  “今年的生意少了这么多,都是让今年的房价闹的,海景酒店都炒到好几千一晚了,谁还敢来呀?”一位中年妇女的话引起其他拉客“黄牛”的共鸣。

  海景房,这个听起来充满诗意浪漫的称呼,注定有着非常“传奇”的色彩。记者沿东线海岸行走的陵水、万宁、博鳌、琼海几个城市,海景房可谓随处可见,因为有着长达超过1500公里的丰富海岸线,使海南成为一个并不缺海景资源的地方。但同是海景酒房,价格上却有着惊人的区别。

  大年初五、初六的海南三亚,仍然人满为患。记者订酒店也费了不少周折,如果标称海景房,哪怕三星都要2000多元/晚,就算是家庭旅馆,也至少800元/晚,而且要求房款提前一次性付清。据悉,一些五星酒店除夕和年初一的价格都在万元/晚以上。如此高的客房价,让人感觉海南的海景房真的很俏。

  但事实上,记者发现,这房价还真是有不少水分在。这个春节,三亚大多数酒店的不少客房处于无人租住状态。有位游客说,她家的亲戚本来也要到海南来,但因客房价过高,最终选择了新马泰。这也使得三亚的客房出现价高而客未满的尴尬情景。

  年初七和年初八,记者先后在博鳌、文昌的高隆湾入住海景房,价格已经分别降到了400元和80元,其中博鳌同档次的房间春节要价为1500元/晚以上;记者入住的文昌某度假酒店海景房,春节期间为288元,节后只有80元。

  狂涨的房价 1个月房价涨了一倍以上

  这个年,在琼海代理某市区楼盘的唐小姐过得很踏实,甚至把在北京的父母也接过来好好玩了几天。因为借了国际旅游岛的东风,她代理的房子不仅价格翻倍,而且两个多月内上千套房源已经基本卖完。

  唐小姐代理的这个楼盘位于琼海市中心,配套很成熟,12月份开始代理时她心里还在打鼓。为了拓展业务,她像其他很多代理中介一样,到三亚的海边设了个营销中心。去年12月中旬开盘,当时的售价是3200元/平方米。她叫业务员每天到街上发传单,到处打电话给客户,但很多客户都表示再想想。1月份,国际旅游岛的获批,让唐小姐还没反应过来,客户已经快踏破了店里的门槛。于是,房价一天一个价,从原来的可贷款转为一次性付款,就算是户型朝向不好的房子都有人抢着买。很快,上千套房源所剩无己,而房价也已经翻到了6400元/平方米。

  短短不到几个月时间,海南的房价出现了飞跃式跨升,尤其在2010年初全国楼市普遍萧条的1月,它还上演了一波疯狂的抢购潮。

  三亚的凤凰岛是当地的标志性豪宅,首次开盘在1月上旬,开盘当天700余套房源已订完,而它的均价在5万元/平方米左右。时隔一月,二期4号、5号楼在春节前开盘,均价已经飙到了8.5万元/平方米,最好的户型卖到了13万元/平方米。

  陵水市的福湾,地处海棠湾,和三亚离得不远,但目前在售的公寓顶楼价格已经卖到了四五万元/平方米,而且不接受按揭贷款。一位从重庆来的刘先生说,这个楼盘的开发商来自重庆的,他有不少朋友在这里买了房,所以他也来看看,但是这个价格已经不能承受了。

  琼海博鳌目前在售房源不多,更多的楼盘会在今年3~7月份开盘。在售的有一家千舟湾,位于三江入口处,它在去年五一开盘时,起价只有5000元/平方米,但是目前它的售价已经飙升到了3.6万元/平方米,售楼小姐还一副爱买不买的态度。

  风险估算 租售比达1∶600

  大年初五的凤凰岛营销中心,仍然能看到不少购房者,营销经理冯俊告诉记者,凤凰岛毫无疑问会成为海南“地标性”建筑,尽管现在是8.5万元/平方米,但它未来的房价会在10~15万元/平方米。

  但就在离它不远的某二手中介公司,记者了解到凤凰岛一期房源已经有人拿出来卖,其中一套16层以下的小户型,均价卖6.8万元/平方米,还有一套高层的,卖8万多元/平方米。为证明确实有这套房源,中介还当着记者的面给房东打了电话,房东很明确地说:房子保证更名,基本没有任何交易费用,而且还能办按揭。中介代理人劝记者,要下手就得赶紧,很多人盯着呢。

  对海景房向往不已的是外地人,对海南本地人来说,他们都不会选择海景房居住,因为这样的房子太潮湿。那对购买海景房的外地人来说,买这样的房子到底有没有风险呢?记者小小地算了下租售比。一套三亚湾边在售的海景房,单价已经卖到了4万元/平方米,以每套60平方米算,一次性付款为240万元。这样的度假公寓,最旺的冬季每个月可到上万,但淡季时,一个月估计也就两三千元,全年租金收入在四五万元左右,租售比约为1:600,远超1:200~1:300的租售比警戒线。

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