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海南的悲喜


中国异地置业网您的专业房产顾问   作者:  时间:2010-02-09   点击:
    [提要]  自1月4日《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》公布后,地处华南一隅的海南岛一夜之间成为房地产投资、投机的头号宠儿。房价一天涨3000元是普遍现象,几天翻一倍也不罕见,最贵的已涨至七八万

        自1月4日《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》公布后,地处华南一隅的海南岛一夜之间成为房地产投资、投机的头号宠儿。房价一天涨3000元是普遍现象,几天翻一倍也不罕见,最贵的已涨至七八万元一平方米。

         在海口,在三亚,街道上跑着各省市车牌的豪车。来自五湖四海的富人们不远千里,一路驱车南下,把豪车通过轮渡运上海南岛,去迎接一段疯狂的冒险"游戏"--开车来的,多半会在这里待上相当长的一段时间。

        从海口到三亚,从机场到市区,海南的各条主要公路两侧竖满了各式各样的楼盘广告,五颜六色"百花齐放",广告标语"百家争鸣"。你很难想象,这是一个GDP还不到2000亿元的欠发达省份。

        炒家蜂拥南下 有人指责背离规划初衷 本地居民生活成本暴涨
  

        昂贵的海景房后,更多的海南本地人还在为提高收入辛苦奔波。
  

        1993年,严重背离市场规律的海南房地产泡沫破灭,其"虚假繁荣"如浮云般迅速飘散,让海南久久未能恢复元气。时隔20年,海南这个美丽的绿岛再次成为商界和舆论的关注焦点。此情此景,历史是否正在重演?

  记者从海口到三亚,走访了高速公路沿线城市,那里的楼市可用"火辣辣"来形容。短短20多天的时间内,海口海景房的房价大涨六七成。在温州商人开发的三亚"凤凰岛",1月11日开盘当天,700多套房子被抢购一空,房价被爆炒到7万元/平方米。当记者于上周五前去凤凰岛参观时,售楼人员冷漠地告诉记者:"这一期已经卖完了,你要看样板房,得先预约。"

  国家统计局三亚调查队在2009年《前三季度三亚市城镇居民收支状况分析》中指出,去年前三季度海南居民人均可支配收入为11621.55元。这个收入和海南岛动辄每平方米几万元的均价相比,实在悬殊。


  对于大部分不是以炒房为生的本省居民而言并不是福音,高房价带来的是高物价,但工资收入和消费却是当地人羞于启齿的话题。


  从当地出租车司机到普通工薪阶层,除了对节节攀升的房价望洋兴叹,就是感慨工资收入太低。"总不能所有人都去当售楼小姐或炒房客吧,本地人更需要一个稳定的企业和工作,这才是养家糊口的本钱。"在海口南沙路经营一家小饭馆本地人小李向记者表示。


  "准备随时撤离。"浙江私募圈的邵先生在电话里告诉记者,他们短短两个月来,已经在海南板块三进三出了。


  海南的投资热潮不仅仅表现在资本市场上。温州"炒房团"也开始分化。

  1月18日,温州炒房团的卢云从海南撤回了浙江温州。经过一周多的考察,他打算取消投资海南房地产的计划。"价格跳高太厉害了,别说三亚了,在海口,一些楼盘你就算交了'诚意金'也买不到房,价格几乎半天抬高、刷新。"


  目前海南楼市,聚集的大多是投资客。虽然外部的传说非常疯狂,但海南当地人却大多冷静。卢云相当犹豫,考察过的一些楼盘,已经比年前涨了100%。所以最终决定撤退。


  相对于炒房者的热情,很多专家则表达了自己的忧虑。


  中金公司首席经济学家哈继铭近日表示,中国不是迪拜,但海南是,在全国都在调控房地产的时候,海南开一个口子,会把更多的钱挤到那里去。

  专家:海南是下一个迪拜


  美中城市与房地产促进会创办人、城市(地产)思想者论坛秘书长青忠贵,在2009年12月份考察海南房地产后认为,海南房地产至少存在中等泡沫,而且涨幅过快,和其旅游产业的档次不相匹配。


  政府:三亚紧急限购惹争议


  楼市遭遇外地投资者爆炒,三亚房价持续飙升引发外界高度担忧。


  三亚市城乡建设和住房保障局局长李洪海透露,上月底该局下发了关于抑制楼市炒作的通知,其中,对于前往三亚购房的外地人准备采取限制购房的措施,规定一个身份证只能购五套房。


  三亚某开发商负责人表示,炒房者今后要一人购置多套房产,只需要携带更多的身份证或者别人代劳,就可以轻而易举规避对外地人实施的数量限购政策。


  更有业内人士对此政策直言:一人买五套房,这还是限购吗?


  海南炒房往事


  1988年,海南脱离广东独立建省后,大批商界人士南下海南淘金。1988年,海南房地产平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛增至5000元/平方米。海口市的地价1991年为98万元/亩,而到了1993年,暴涨至680万元/亩。


  当时海南的城市人口为100万,房地产公司却有1.3万家,平均80人就对应一家房地产公司。所有地产项目都在建设中,但谁也不知道建好以后把房子卖给谁住,买了房的人也很少打算在海南长住,他们买房只是为了高价转手。


  于是,海南的房地产泡沫不可避免地破灭了,95%的房地产公司倒闭,烂尾楼成为海南一道独特的风景线。泡沫破灭后,海南的房地产抵押物一直处于贬值和不确定的状态,国家派出的清查组经过几年的处置,仅收回了少量维持费用。由于很多项目都"只挖了一个大坑",银行得到的抵押楼层基本都是空中楼阁。更有甚者,这些"海市蜃楼"竟被抵押了数次,不同的银行在确定自己的债主身份时,发现这个"大坑"还欠着施工队大笔的垫资款,即使把整个项目变现也不足以付清。几大核心城市久久没能恢复元气,海口的地价1996年仅为100万元/亩,与高峰时期相比,跌幅达到八成五,基本上回落到1991年的水平。


  如今海南的楼市,过热的迹象明显,有不少人担忧"再这样下去会重演1993年的房地产泡沫悲剧"。亲历过那次泡沫破灭的阮建宇却不这么认为,他说:"1993年那一次,炒房的基本都是有国资背景的企业,他们从银行贷款炒房,当时老百姓哪里有钱?温州人还处于艰苦的创业初期。没有老百姓的购买力,我国房地产的法律法规又很不完善,泡沫自然会越吹越大,也自然会破灭。而这一次不一样,且不论海南的前景是否足够支撑这样的房价,但富人阶层的确壮大了,不像1993年那样,只有国有企业在玩。两者存在本质的区别。"

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