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海景房价格逆市缓升


中国异地置业网您的专业房产顾问   作者:  时间:2010-02-01   点击:
    [提要] 市场日趋规范的大背景下,优胜劣汰的生存法则更加严厉。特别在近三年的时间里,宏观调控政策密集出台,尤其是土地出让由协议出让、分期付款向拍卖挂牌、一次付清的方式转变,更加剧了中小房企的生存压力。

“面朝大海”逐渐成为中产阶层的生活方式

  相对于武汉楼市的低迷,在武汉销售的海景房价格却在缓慢攀升,而到外地置套海景房,也逐渐成为不少中产阶层新的生活方式。

  在海边买套海景房

  “我有一所房子,面朝大海,春暖花开。”海子的诗描绘了不少人梦寐以求的安宁生活。而今,越来越多的武汉人开始在海边置业,过起了“面朝大海,春暖花开”的生活。在寻觅海景房一族的视线里,主要有山东的威海、日照、广西北海、以及海南的三亚。

  但是,海景房也略有不同,相对来说,威海和日照气候为温带气候,而北海和三亚的夏季温度也比较高。目前在汉销售的大多是距威海有70 公里的乳山银滩的海景房。已从武昌一高校退休的李老师在学校里有套房,祖籍在山东的他有着叶落归根的想法后,就以17 万的价格在威海定下了一套57m2的海景房,计划以后长期在那儿居住:“我跟老伴都是山东人,过去之后不用担心饮食不习惯的问题。”

  而在武汉一家银行做投资顾问的孙女士,在考虑了三亚、威海、青岛、大连等海滨城市后,将搜索海景房的目标锁定在了广西北海。

  购房者中教师占40

  %河北人张鹏是山东威海一家房产公司的在汉负责人。去年9 月,他带着一批人马开始了在武汉销售威海乳山海景房的工作,他们销售的两个楼盘都位于距威海市区近70 公里的乳山。

  虽然武汉人对海景房接受程度与北京、上海相比,存在一定的差距,但谈到半年来的销售情况,张鹏很满意,“半年来销了近200 套,就我们分公司而言,只比北京、上海、河南差一些。”

  张鹏告诉记者,来买房的武汉客户绝大部分都是二次置业或者多次置业,从职业上来看,大多是银行、公司高管、医生、大学教授等高知、高收入家庭。从职业角度来划分,教师购置海景房的比例在40%。

  这类购买海景房的人群对生活的品质要求比较高,都希望在武汉之外寻找到一处更为适宜居住的居所,单纯投资的人群相对较少。

  价格逆市缓升

  据多方考察过海景房的谭先生介绍,一般来说,临海的一线海景房大多为别墅,均价和总价都会高一些。选择离大海的直线距离在600米以上的普通住宅,价格会相对便宜一些,就日常生活而言,可以经常到海边散步,体会大海的辽阔。

  在价格方面,以北海的海景房为例,可观海的高层基本是6000元/平方米,看不到海的低层是3000元以上。以威海下属的乳山县银滩附近的某楼盘为例,该楼盘距海岸线约1000 米,简精装房的价格则在3000 元/平方米。

  武汉房价促销频频,但是这些海景房的价格却在逆市缓升,据了解,自去年下半年至今,不少地方的海景房价格有小幅上涨,以张鹏正在销售的海景房为例,目前的价格相比年前每平方米上调了近200元。

  避免空置是关键

  有套面向大海的房子自然是美事一桩,但是倘若贸然做了买海景房的决定,不考虑自己的情况,就可能会造成房屋的空置。

  如今,同样是海景房开发重地的三亚就出现了这样的情况。最新消息显示,据三亚市政府统计,东北、长三角、珠三角、京津唐地区的外地购房者成为三亚购房主力,去年,岛外买主购房8739 套,面积达75.97万平方米,占三亚房子总销售套数的87% 。

  然而,由于工作不在此地,外地人买房很少常年居住。一般来说,进入4 月份后,在三亚的客人陆续离开,一直到9 月份或者之后才返回三亚。因此每年的4 月至于9 月份,三亚不少小区将会出现空置率走高的现象,期间一线海景房的空置率最高可达80%。对于打算在海边投资一套海景房子的武汉人来说,也需要盘算好自己哪些时段可以去自己的海景房度假,避免空置造成资源的浪费。

  本报记者赵焱

  观察

  中小房企开始转战二级市场

  市场日趋规范的大背景下,优胜劣汰的生存法则更加严厉。特别在近三年的时间里,宏观调控政策密集出台,尤其是土地出让由协议出让、分期付款向拍卖挂牌、一次付清的方式转变,更加剧了中小房企的生存压力。

  而当下,楼市的观望情绪更加速了中小房企的竞争。在重重压力之下,或合作开发、或转战二级市场,武汉的中小开发企业开始寻找适合自己发展的方式。

  转战二级市场

  记者近日了解到,位于纸坊的一个大项目,以前已经销售了相当数量的房子,新近准备转战到地市级城市搞开发。

  另一家房企也将目光投向了广水。目前项目已经步入前期准备工作阶段。对于目前投资广水房地产的原因,该公司负责人表示:“大城市的房地产价格已阶段性到位,中小城市补涨要求非常强烈。因此该公司放弃了武汉地产项目的选择,而将目光投向中小城市。”

  市场人士分析认为,相对于武汉房地产市场高手密布,二级市场土地资源丰富,当地的开发企业素质良莠不齐,武汉的中小房企转战二级市场,或可成为中小房地产开发企业自救的“法宝”。

  中小房企做上门女婿

  如今,大开发商都在调整战略,中小房企更不能坐以待毙。据,上月22 日,经济学家钟朋荣在汉形象地劝说中小房企去做“上门女婿”。

  他认为,当大城市没有发展空间的时候,中小房企要到一些小城市寻找新的发力点。

  针对武汉房地产市场的情况,钟朋荣表示武汉的一些中小房企,什么都做什么都不精,这样的企业,很难有核心竞争力。一旦遭遇大开发商,只能被吃掉或被淘汰。

  钟朋荣认为,与大开发商拼资源是不现实的,中小房企的优势在于“船小好掉头”。细分市场,差异化竞争,为大开发商所不为,是中小房企可以尝试的生存之道。

  如何度过“楼市春寒”?

  如今,中小开发企业多方筹措资金,如今并不鲜见。武汉本土的房地产论坛上,有不少中小房企“有地无钱”,寻求合作开发的帖子出现。

  对此,武汉国民经济研究中心主任王涛认为,当前银根紧缩,土地价格高企,中小型开发企业资金筹措难、土地获取难,时刻都面临着被市场淘汰出局的风险,王涛给出了自己的药方:“中小房企可以进行战略调整,适当的采用市场弥隙战略,找一些市场盲点进行开发,通过合理的定位,到大城市的城乡接合部、二级城市、甚至是比较发达的城镇进行开发。”

  除了选址之外,王涛还建议中小房企可以对产品做清晰的定位,也就是专注于某一类型的物业开发,把产品做精、做透。

  在解决资金问题上,可以采取民间融资、委托贷款、与建筑企业合作开发等多种形式。

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