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为少交契税二手房标价减半 过户不成引起纠纷


中国异地置业网您的专业房产顾问   作者:  时间:2009-01-08   点击:
    [提要]  契税指对契约征收的税,以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税,属于财产转移税。应缴税范围包括土地使用权出售、赠与和交换,房屋买卖、赠与和交换等。

案例

1月6日,江苏省南通市中级人民法院终审判决一起房屋买卖合同纠纷案,法院判决被告(反诉原告)权某协助原告(反诉被告)刘某办理房屋产权过户登记手续,刘某给付权某购房款50000元。

本案原、被告系同村人,被告权某曾在该村1组建楼房一幢及厨房一间。该楼房于1999年取得了房屋所有权证书,证书中登记的所有权人为权某。2005年10月初,刘某与权某就买卖上述房产一事进行了协商,双方口头约定了该房屋价款等事项。同年10月14日上午,权某、刘某请本村村委会主任薛某执笔书写售房协议书。薛某执笔写好售房协议书主文后,刘某、权某先后在协议书上签名,康某在该协议书的见证人一栏内签名,薛某在该协议书的在场人一栏内签名。当日下午,刘某给付权某购房款48000元,权某连同先前给付的定金在内,当场出具一份收条,收条的内容为:收到刘某购房款伍万元整。当天下午,权某将所出售的楼房和厨房的钥匙交给了刘某。此后,刘某一家搬进该房屋居住至今。2007年12月25日,刘某向法院起诉,要求权某协助其办理房产过户登记手续。

被告权某辩称,当初实际谈定的购房总价款为10万元,合同上只写了5万元,其真正目的是为了刘某减少契税。双方曾口头约定尚欠的购房款5万元于两年后给付,但刘某至今未给付,现要求刘某付清尚欠的5万元。对于权某陈述的上述情况及要求,刘某予以否认,权某遂提出反诉。

法院审理后认为,刘某与权某购房协议依法成立。刘某作为房屋的买受人在取得房屋后有权要求出卖人权某协助其办理房屋产权过户登记,故刘某要求权某协助过户的诉讼请求,于法有据,予以支持。通过庭审举证、质证、认证可查明双方当事人口头约定的房屋价款为10万元,为了“减轻”刘某办理房屋产权证的负担,在书面协议上只将房屋价款写为5万元并约定交房当日付清,同时口头约定另5万元在两年后给付。现刘某已给付5万元,尚欠5万元,依法应当给付。

一审判决后,原告刘某不服,提出上诉。南通中院审理后判决驳回上诉,维持原判。

焦点透视

计税方式漏洞应引起关注

契税指对契约征收的税,以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税,属于财产转移税。应缴税范围包括土地使用权出售、赠与和交换,房屋买卖、赠与和交换等。它是一种重要的地方税种,在土地、房屋交易的发生地,不管何人,只要所有权属转移,都要依法纳税。契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。要先交契税才能办理过户手续,即先契后证。

契税具有强制性、无偿性、固定性等特征,它与其他税种相同,具有调节国民收入分配和再分配的作用。此外,契税还具有证明不动产所有人产权合法性的作用。征收机关在征税时,首先要查明产权转移的合法性才准予缴纳,并发给新的契证作为产权合法性的证明。契税往往按照一定比率征收,国家根据市场调节需要,对这一比率可作上下浮动。契税计税依据归结起来有四种:一是按成交价格计算;二是根据市场价格计算;三是依据土地、房屋交换差价定税;四是按土地收益定税。

由于计税方式客观上存在一定漏洞,对每笔交易进行评估也不切实际,这给少数试图投机取巧的当事人规避法律提供了空间。个别人在合同成交价上做文章,甚至出现黑白两份合同,提交给国家交纳契税的合同大大压低实际成交价。这种行为本质上是一种偷税行为,构成违法,严重的还应依法追究刑事责任。本案原、被告运用书面、口头约定不一的方式,降低应税额,本质上就是规避法律,应认定为偷税行为,依法应予打击。

尽管本案的房屋出售方通过诉讼打赢了官司,但这样的情况不能视为一种常态。证据是诉讼之王,如果本案房屋评估价与书面约定价差距不大,仅凭证人证言就很难推翻房屋赎买方所主张的事实,如果证人证言作出相反的陈述,仅凭房屋评估价亦难推翻房屋赎买方所主张的事实。因为,认定显失公平,在司法实践中异常困难。只要出现上述不利情况之一,房屋出售方就只能打掉牙往肚里咽。

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